Non sono integrati i requisiti per il riconoscimento della pertinenzialità e, pertanto, non può essere riconosciuta l’applicazione della disposizione di cui all’articolo 1, comma 497, della legge n. 266 del 2005, quando non sussiste il requisito della “prossimità” tra box auto e prima casa. Lo ha chiarito l’Agenzia dell’Entrate, con la risposta n. 33/2022. L’istante, proprietario di un immobile per la quota di un sesto e promissario acquirente di un box distante 1.300 metri dall’abitazione, chiede se può destinare tale box a pertinenza della casa (in cui è domiciliato per 10 mesi all’anno) e se può avvalersi dell’articolo 1, comma 497, della legge n. 266/2005 che calcola la base imponibile secondo i principi di favore indicati nell’articolo 52, commi 4 e 5, del Dpr n. 131/1986.
La disciplina di cui all’articolo 1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005, n. 266, deroga testualmente all’articolo 43 del d.P.R. n. 131 del 1986 (TUR), ancorando la base imponibile delle imposte di registro, ipotecaria e catastale al valore venale del bene o del diritto trasferito, e individuando detta base imponibile nel valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell’atto. La disposizione in esame riguarda, oltre agli immobili ad uso abitativo, anche le relative pertinenze, che possono essere acquistate anche separatamente sempreché risulti nell’atto di acquisto la destinazione pertinenziale dell’immobile.
L’Agenzia ricorda che, anche in campo fiscale, per il concetto di pertinenza vale quanto stabilito dagli articoli 817 e seguenti del codice civile, secondo cui “Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima”. Affinché il meccanismo del ” prezzo-valore” risulti applicabile alle pertinenze di un immobile abitativo, nell’atto di cessione deve essere evidenziato il vincolo che rende il bene servente una proiezione del bene principale (cfr. circolare 1° marzo 2007, n. 12/E) e l’immobile pertinenziale deve essere suscettibile di valutazione automatica, dotato quindi di una propria rendita catastale. Anche la stessa giurisprudenza di legittimità ha ribadito che al fine della configurabilità del vincolo pertinenziale la destinazione del bene accessorio a servizio di quello principale deve essere durevole, attuale ed effettiva e l’utilità deve essere oggettivamente arrecata al bene principale e non al proprietario di questa.
Con riferimento al trattamento fiscale previsto per l’acquisto della “prima casa”, con circolare n. 38/E del 12 agosto 2005, è stato chiarito che, di regola, il bene servente non può ritenersi oggettivamente destinato in modo durevole a servizio o ornamento dell’abitazione principale qualora sia ubicato in un punto distante o addirittura si trovi in un Comune diverso da quello dove è situata la “prima casa”. Tale precisazione è volta a chiarire che, affinché si possa concretizzare un effettivo rapporto di pertinenzialità e il bene accessorio possa accrescere durevolmente ed oggettivamente l’utilità dell’abitazione principale è, comunque necessario, che i due beni siano ubicati in luoghi “prossimi” tra loro, non rilevando la sola volontà manifestata dalla parte. Anche la circolare n. 18/2013 ha precisato che il requisito della “destinazione a servizio” è un elemento essenziale che può essere soddisfatto solo se la pertinenza è posta in prossimità dell’abitazione principale acquistata con i benefici “prima casa”.
Conclusivamente, tenuto conto anche dell’insufficienza degli elementi di prova forniti per la valutazione della sussistenza del requisito oggettivo per il riconoscimento della pertinenzialità, l’Agenzia non ritiene che siano integrati i requisiti per il riconoscimento della pertinenzialità e, pertanto, non possa essere riconosciuta l’applicazione per la permuta del box auto in oggetto della disposizione di cui all’articolo 1, comma 497, della legge n. 266 del 2005.

 

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